깡통전세 뜻, 사례, 대책 방안

전셋집을 구해보셨던 분이라면 전세사기를 조심해야 한다는 말을 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다. 정부에서는 부동산 시장을 안정화시키기 위해 규제를 완화하는 추세이지만 분명 매물은 많아졌는데 막상 계약을 진행하려고 하니 전세가가 너무 낮은 것은 아닌가, 혹여나 전세사기를 당하진 않을까 하는 불안이 앞서기 마련입니다. 그뿐만 아니라 최근 매체에서는 연일 부동산 분양가 하락, 아파트 미분양 등에 대해 언급하며 전세 사기를 주의하라고 강조하기도 합니다. 전세는 고가의 돈이 투자되기 때문에 그만큼 피해 규모도 큰 편으로 더욱더 주의해야 하는데요. 그래서 오늘은 깡통전세란 과연 무엇인지 구체적인 뜻과 원인, 또 예방책까지 상세하게 알려드리고자 합니다. 요즘 같은 불안한 부동산 시장에서도 주거는 포기할 수 없는 요소이기 때문에 오늘 제 글을 계기로 전세 피해를 미리 예방하시길 바랍니다.

 

깡통전세의 뜻과 사례

깡통전세란 사전적 의미 그대로 전세 보증금이 담보 대출이나 매매가와 비슷하거나 초과하는 형태를 이르는 말로, 한마디로 계약을 한 임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받기 어려운 전세매물을 뜻합니다. 보통 부동산 시장에서는 매물의 주택 담보대출과 전세보증금의 합이 매매가의 70%를 초과할 때 깡통 매물로 분류하지만 정확하게 정해진 수치는 없습니다. 대표적인 깡통전세의 사례로는 '빌라왕 전세'를 들 수 있습니다. 수도권을 비롯한 여러 지역에 걸쳐 무려 천여 세대 이상의 빌라를 소유한 '빌라왕' A 씨가 22년 10월 갑작스럽게 사망하면서 계약한 임차인들의 돈이 미지급되는 사건이 있었습니다. 확인해 본 결과, A 씨는 62억 원에 달하는 세금 체납액이 있었고 이로 인해 전세보증금이 압류되면서 임차인들이 전세보증금을 돌려받기 어려운 상황까지 이르렀습니다. 이러한 피해는 대부분 시세나 거래현황 파악이 어려운 신축빌라에서 주로 일어난 것으로 밝혀졌으며, 일부는 여러 제약사항들로 인하여 일부 임차인들은 여전히 전세보증금을 돌려받지 못하였다고 합니다. 이처럼 전세 계약을 할 때에는 모두 본인의 선택이기 때문에 중개인들만 믿고 거래했다가는 소중한 보증금을 잃을 수 있으니 주의해야 합니다.

 

깡통전세의 원인

깡통전세가 발생되는 원인은 어떤 것이 있을까요? 우선 무자본으로 갭투자를 하려는 투자자들의 영향이 가장 크다고 볼 수 있습니다. 앞에서 소개했던 사례인 '빌라왕 사건' 또한 시세차익을 노린 무자비한 갭투자로 인하여 많은 전세 피해가 발생하였는데요. 이러한 경우 전세 계약이 만료되고 임대인이 다음 임차인을 구하지 못하였을 때 기존 임차인에게 전세보증금을 반환하기 어렵기 때문에 전세사기가 발생할 수밖에 없습니다. 코로나19의 영향으로 부동산 시장에 투자자들이 대거 유입되면서 지나치게 과열되었던 시장의 거품이 사라지고 정상궤도로 오르려는 만큼 현재 과도기의 막바지를 지나고 있습니다. 매매가는 하락하지만 전세가에는 큰 변동이 없는 요즘 이러한 피해를 입는 사례가 더 빈번한 것으로 예상하고 있습니다. 다음으로는 높은 금리를 원인으로 들 수 있습니다. 지난해만 해도 두 차례 기준금리가 상승하면서 부동산 시장에 큰 영향을 끼쳤습니다. 변동금리를 조건으로 한 대출이나 주택 담보대출을 이용하여 부동산을 매매한 임대인이 대부분인 만큼 최근 부동산 매매가가 하락하면서 전세가 또한 동반 하락할 수밖에 없는 시장에서 임대인들은 진퇴양난의 격이 따로 없습니다.

전세사기 대책 방안

시간이 지날수록 전세사기 수법이 교묘해지면서 이를 피해 가기가 점점 어려워지고 있습니다. 하지만 그럼에도 예방만 잘 한다면 전세가가 하락한 지금이 전세 계약에 적기라고도 할 수 있습니다. 전세 사기를 피하기 위해서는 공통적으로 다음 5가지를 꼭 지키셔야 합니다.

1. 근저당이 없거나 작은 집이나 전세보증금이 매매가와 대비하였을 때 높지 않은 집 선택

2. 이사 후 반드시 당일에 확정일자 취득

3. 전세보증보험 반드시 가입하기

4. 등기부등본 상 소유주 확인

5. 임대차 계약서 작성 시 필요한 특약 문구 추가

 

요즘은 근저당이 없는 물건은 거의 없다고 볼 수 있기 때문에 되도록이면 시세를 파악하여 전세가가 낮은 매물을 선택하는 것을 추천드립니다. 특히, 신축 매물의 경우 과거 거래내역 파악이 어려워 위험성이 높은데, 간혹 중개사가 이득을 취하기 위해 위험한 매물을 추천할 수 있으니 기왕이면 중개 자격증을 보유한 사람과 계약하는 것이 좋습니다. 국가 공간 정보 포털 사이트에 접속하면 공인중개사 등록 여부 확인이 가능하니 애초에 등록된 중개 업체로 선정하여 안전한 매물을 보는 것이 좋습니다. 계약 시에는 반드시 실소유주와 계약을 해야 하며 그렇지 않을 경우 사기로 간주할 수 있습니다. 만약 소유주가 신탁 회사일 경우에는 신탁사의 동의가 있어야만 임차인을 구할 수 있는데, 신탁사의 동의 없이 계약을 했다면 신탁사는 어떠한 법적 책임도 지지 않기 때문에 임차인은 아무런 보호를 받을 수 없게 됩니다.

 

다음은 특약에 추가하면 좋을 항목을 알려드리겠습니다. 아래 기본적인 사항 외에도 필요한 부분은 개인적으로 추가하는 것이 좋으며, 임대 계약기간 중 임대인이 변경된다면 임차인에게 알리고 계약기간이 남았더라도 해지가 가능하도록 추가하여도 됩니다. 이처럼 본인의 상황에 맞게 특약을 추가하여 임차인의 권리를 행사하여 손해를 보지 않도록 꼼꼼히 계약서를 작성해야 합니다.

 

1. 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 등기부등본 상태를 유지해야 하며 근저당을 포함하여 다른 대출 설정은 하지 않는다. 이를 불이행할 시 임대인은 임차인에게 손해배상 배액 배상하고 계약을 즉시 해지한다.

2. 임대인이나 임대물건에 의해 전세 반환보증보험 가입이 불가능할 경우 계약금의 배액을 배상하고 본 계약을 무효로 한다.

3. 임대인은 계약기간 중 매매 또는 담보를 제공할 경우 미리 임차인에게 통지하여야 한다.