입주장 전세 뜻, 원인, 주의사항

신축 아파트 단지의 근처 부동산을 방문해 보면 시세보다 훨씬 저렴한 금액의 전세나 월세 매물들을 쉽게 찾을 수 있습니다. 중개인들은 파격적으로 저렴한 금액의 브랜드 아파트를 보여주며 계약을 유도하기도 하는데요. 좋은 조건이라는 것을 알면서도 선뜻 계약하기가 망설여지는 게 사실입니다. 특히 부동산 시장이 얼어붙으면서 '깡통전세'를 피하기 위해 전세 계약을 꺼리는 임차인들이 늘어나고 있는 시점에 과연 이렇게 저렴한 조건으로 계약해도 괜찮을까요? 개인적으로는 이 입주장 전세의 원리를 잘 이해하고 이용한다면 저렴한 금액과 좋은 조건으로 신축 아파트에 입주할 수 있다고 생각합니다. 많은 분들이 관심을 갖지만 혹여 계약이 잘못될까 피하곤 하는데 그래서 오늘은 불경기 속에서도 황금알을 찾을 수 있도록 뜻부터 주의사항까지 자세히 알려드리겠습니다.

입주장 전세란

먼저 입주장이란 신축 아파트의 준공이 완료된 시점부터 입주가 마무리되는 시점까지를 말합니다. 정확히 말하자면 시공사와 소유주 간의 매매계약은 마무리되었으나 준공만 완료된 상태라 할 수 있는데요. 임시사용승인이 나면 그때부터 입주가 허용됩니다. 전세나 월세로 입주하게 될 경우 대부분 등기가 없는 상태에서 계약 및 입주가 진행되게 되며 등기는 약 1~2달 정도 후에 나오게 됩니다. 이처럼 사실상 '입주장'이라는 단어는 부동산 업계에서 쓰이는 말로 표준어는 아닙니다. 정부에서 본격적으로 아파트값을 잡기 위해 공급을 늘리기 시작하면서 자연스럽게 입주자 전세에 대한 관심이 뜨거워지고 있습니다. 

입주장 전세 원인

입주장 전세는 특이하게 몇 가지 특징이 있습니다. 만약 매매자가 중도금 대출을 이용하여 아파트를 구입한 경우 필수적으로 이를 상환하고 다른 대출을 실행하거나 현금으로 잔금을 치러야 합니다. 하지만 부득이한 사유로 중도금 상환이 어렵거나 잔금을 치르지 못하게 될 경우 고금리 이자를 막기 위해서라도 반드시 은행에서 정한 기한 내 이를 처리해야 하는 상황인데요. 이때 대부분의 매매자들은 전세나 월세로 이 금액을 메꾸려 집을 내놓게 되고 그러다 보니 매 물양은 자연스럽게 증가하는 형상을 띄게 됩니다. 가끔은 수요보다 공급이 많아지면서 세입자 경쟁을 펼치는 등 집주인 입장에선 웃지 못할 상황이 펼쳐지기도 합니다. 이처럼 다급해진 집주인들은 세입자를 구하기 위해 더 좋은 조건과 낮은 금액을 제시하며 이러한 장이 형성이 됩니다. 집주인의 경우 시세에 맞는 금액을 요구하기는 힘들지만 높은 금리의 이자를 기약 없이 지출하는 것보단 조금 낮더라도 세입자를 구하는 것이 사실상 이득입니다. 세입자는 신축 아파트를 저렴한 전세금으로 거주할 수 있으니 임차인인 저의 입장에서는 놓칠 수 없는 기회라는 생각이 들 수밖에 없는 것 같습니다.

입주장 전세계약 시 주의사항

이렇게 입주장 전세로 신축 아파트 계약을 할 때에는 소유주를 증명할 확실한 서류가 없어 더욱 꼼꼼히 확인해야 합니다. 앞서 말했듯이 이 시기에는 등기부등본이 없는 상태에서 계약을 진행하게 됩니다. 아직 등기가 없는 상태로 반드시 실소유주 본인과 계약하는 것이 좋은데 분양 계약서 원본과 신분증을 반드시 대조하여 소유주를 확인합니다. 또한 정확한 확인을 위해 시행사, 건설사, 조합원에 연락하여 계약할 동호수의 명의와 계약자가 동일인인지를 중복 확인하여야 합니다. 고가의 보증금을 보호해야 하니 해당 호수에 중도금 납부, 연체 내역 등과 분양권의 가압류 가처분 여부를 함께 체크하시길 추천드립니다. 만약 대리인과 계약을 진행해야 될 경우, 임대인 인감, 위임장, 대리인 신분증을 확인하고 소유주와 통화하여 계약 여부를 확실히 하여야 하며, 계약금을 송금할 때에는 대리인과 계약을 하더라도 제3자가 아닌 반드시 소유주의 계좌로 계약금을 입금하여야 합니다. 물론 대부분의 부동산에서 중개사고를 방지하기 위해 사전 조사를 철저히 하겠지만 큰돈이 오가는 만큼 번거롭더라도 본인이 재확인하시기 바랍니다.

특약사항

소중한 계약금을 지키기 위해서는 몇 가지 특약을 추가하여 대비책을 마련해 놓는 것도 좋은 방법입니다. 은행 법무사가 임대인의 잔금 상환 여부를 실시간으로 확인할 수 있도록 먼저 은행에 요청하시면 되는데, 이러한 절차 때문에 계약은 평일에 진행하는 것이 좋습니다. 특히 입주 직후에는 즉시 전입신고를 하여 확정일자를 취득해야 하는데 전세 보증금을 돌려받기 전까지는 이 조건을 유지하여야 추후 문제가 생겼을 때 선순위로 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 여기에다가 임대인과 계약 시 미리 협의하여 보증보험까지 가입하게 된다면 확실하게 보호받을 수 있겠죠. 혹시 전세 계약을 계획하고 계신 분이라면 이 주장을 잘 살펴보셔서 관심 있는 매물의 평균치를 계산하여 가장 저렴한 매물을 선택하시고 아래 특약사항을 숙지하셔서 임차인의 권리를 보호하시기 바라겠습니다.

 

1. 임대인은 임차인이 전세 잔금을 지급함과 동시에 중도금 대출을 상환 및 말소 처리하고 분양잔금을 완납하여 소유권이전 등기를 한다.

2. 전세 잔금 지급 후에도 소유권 취득 불가 시 본 계약은 즉시 무효로 하며, 임차인에게 계약금 및 위약금 전액을 지급하도록 한다.

3. 근저당권 등 임차인에게 불리한 기타 권리 없이 임차인을 1순위로 설정한다.